三分鐘搞清土地增值稅清算單位，原來可以省這么多錢！
云南百滇稅務師事務所有限公司 2018-01-17
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Frank Joo
土地增值稅清算單位是一次性計算稅款的房地產(chǎn)范圍。清算單位如何劃分影響增值率和稅率的高低，并影響應納稅金額的大小。
因此如何界定清算單位是大家關注的土地增值稅政策之一。
不同地方的稅務機關確定清算單位的依據(jù)不同，有的以房地產(chǎn)項目的立項批文確定的房地產(chǎn)項目作為清算單位，有的以一份《建筑工程規(guī)劃許可證》許可建設的工程作為清算單位，也有的以一份《建筑工程施工許可證》許可建設的工程作為清算單位。選擇哪種方式確定清算單位更合法、合理呢？
一、關于清算單位的政策規(guī)定
根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。從政策規(guī)定看，清算單位以房地產(chǎn)開發(fā)項目為基礎。
二、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)定
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（主席令第七十四號）第三十八條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目在土地出讓之前，項目的用地性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件就已經(jīng)明確。建設單位取得土地使用權后根據(jù)規(guī)劃條件報送房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目最終經(jīng)發(fā)展和改革行政主管部門批準、核準、備案的立項文件確定。
三、清算單位的選擇的分析
1、以建設工程規(guī)劃許可證確定清算單位。
建設工程規(guī)劃許可證管理的對象是建設工程，不是房地產(chǎn)項目建設的全部內(nèi)容。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目可能有一個或多個建設工程規(guī)劃許可證。它是規(guī)劃管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設工程的位置、類別、數(shù)量、層數(shù)、外形、間距等建設內(nèi)容開展行政管理的手段。
因此建設建設管理許可證許可建設的只是一定范圍的建設工程，而不能稱為房地產(chǎn)項目本身。如果以建設工程規(guī)劃許可證確定的工程范圍作為清算單位，與清算單位的稅收政策有差異。
另外，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目領取了兩份或兩份以上的許可證，會發(fā)生本許可證范圍的建設工程已經(jīng)“符合清算條件”，但配套的基礎設施和公共工程未完成建設，在清算時會產(chǎn)生成本無法完全確定的問題。
2、以建筑工程施工許可證確定清算單位。
建筑工程施工許可證是對建筑工程施工手續(xù)、拆遷、施工單位資質(zhì)、安全、質(zhì)量、施工圖紙、技術資料等施工條件進行管理的手段。建筑工程施工許可證的工程范圍可能會更小。
“如果以建筑工程施工許可證確定的工程范圍作為清算單位，除了上面所說的問題外，還會產(chǎn)生將一個房地產(chǎn)項目劃分成過多的清算單位、清算工作和成本分配管繁瑣的問題。
3、以立項批文確定清算單位。
發(fā)展和改革行政部門批準、核準、備案的立項文件確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括了開發(fā)建設的全部基礎設施和房屋。
將其作為清算單位，與稅收政策規(guī)定一致，避免了符合清算條件時成本不確定的問題，減少了將一個房地產(chǎn)項目分為多個清算單位而引起的成本分配爭議問題，也減少了清算事務。
最關鍵的是比以另外的方式確定的清算單位降低了稅收負擔。
因此以發(fā)展和改革行政部門批準、核準、備案的立項文件確定房地產(chǎn)開發(fā)項目作為清算單位最符合稅收政策。
但無論以哪種方式確定清算單位，在實際清算工作，都會遇到一些疑難問題，建議應盡早與稅務機關溝通，爭取到符合自己利益的清算單位。
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