干貨來(lái)了！土地增值稅計(jì)稅收入到底怎么算？差別原來(lái)這么大
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-01-11
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Frank Joo
一、土地增值稅計(jì)稅收入的范圍
土地增值稅計(jì)稅收入在形式上包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，內(nèi)容上包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。一般情況下，在房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的違約金、賠償金、分期付款或延期付款利息應(yīng)當(dāng)作為計(jì)稅收入。
二、計(jì)稅收入金額和時(shí)間的確認(rèn)
（一）計(jì)稅收入金額的確認(rèn)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：
土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；
未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。因此土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入金額的確認(rèn)主要依據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票的金額或者銷(xiāo)售合同金額。
在營(yíng)改增后，土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入金額不包括增值稅，這有兩種情況：
適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；
適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其銷(xiāo)售額需要以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額的情況下，其轉(zhuǎn)讓收入如何確？不細(xì)述解決這一問(wèn)題所需要的數(shù)個(gè)政策。
在這一情況土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)是：
土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-銷(xiāo)項(xiàng)稅額
銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款）÷（1+增值稅稅率）
（二）計(jì)稅收入時(shí)間的確認(rèn)
從土地增值稅各項(xiàng)政策看，沒(méi)有明確計(jì)稅收入確認(rèn)時(shí)間的規(guī)定。
但是從“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；
未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入”的規(guī)定看，可以將其作為計(jì)稅收入確認(rèn)時(shí)間的明確。
根據(jù)這個(gè)規(guī)定，全額開(kāi)具發(fā)票的按發(fā)票開(kāi)具時(shí)間作為轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)的時(shí)間，未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以訂立合同的時(shí)間作為轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)的時(shí)間。
三、計(jì)稅收入的調(diào)整
（一）計(jì)稅收入調(diào)整的兩種情況
1、按評(píng)估價(jià)格調(diào)整。
土地增值稅的計(jì)稅收入按房地產(chǎn)成交價(jià)格確定，隱瞞虛報(bào)成交價(jià)格的，或者成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格確定。
2、按平均價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格調(diào)整。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按上述辦法確定轉(zhuǎn)讓收入。
（二）計(jì)稅收入調(diào)整應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)
從計(jì)稅收入的上述兩種調(diào)整的方法看，有兩個(gè)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)注意：
一是土地增值稅調(diào)整收入的方法，實(shí)質(zhì)是只的兩種，即市場(chǎng)價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。他稅種調(diào)整收入比較多，許多人總是希望借用來(lái)調(diào)整土地增值稅計(jì)稅收入，這是不符合規(guī)定的；
二是使用什么方法調(diào)整計(jì)稅收入，有規(guī)定的適用情形和選用程序。
四、關(guān)于成交價(jià)格不合理的問(wèn)題
對(duì)于成交價(jià)格低到什么程序，視為不合理，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整計(jì)稅收入，土地增值稅政策并沒(méi)有明確的規(guī)定，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)把握的尺度不一樣，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。
例如某省規(guī)定，房地產(chǎn)成交價(jià)格低于同類(lèi)同期平均銷(xiāo)售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。
什么情況下，盡管房地產(chǎn)成交價(jià)格低于同類(lèi)同期平均價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格，可不作為成交價(jià)格不合理，不需要調(diào)整計(jì)稅收入？
有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)將
下面四種情況的成交價(jià)格不認(rèn)為不合理：
1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
2、以公開(kāi)拍賣(mài)方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；
3、政府物價(jià)部門(mén)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
4、稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理的情形。
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