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國家稅務總局揭陽市稅務局 揭陽市財政局 揭陽市自然資源局關于印發(fā)《揭陽市“三舊”改造稅收指引》的通知
發(fā)布時間：2021-11-19 來源：國家稅務總局揭陽市稅務局
國家稅務總局各縣（市、區(qū)）、揭陽產業(yè)轉移工業(yè)園稅務局,各縣（市、區(qū)）財政局，各縣（市、區(qū)）自然資源主管部門：
為進一步發(fā)揮稅收職能作用，助力全市加快推動“三舊”改造工作，促進城市高質量發(fā)展，國家稅務總局揭陽市稅務局、揭陽市財政局、揭陽市自然資源局組織編寫了《揭陽市“三舊”改造稅收指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中的意見和建議，請向市級相應主管部門反映。
國家稅務總局揭陽市稅務局 揭陽市財政局 揭陽市自然資源局
2021年9月28日
附件：
揭陽市“三舊”改造稅收指引
目 錄
第一類：政府收儲模式4
一、情況描述4
二、典型案例4
三、稅務事項處理意見4
（一）被征收方（原權屬人）4
（二）受讓方7
（三）工程施工方10
第二類：農村集體自行改造模式11
一、情況描述11
二、典型案例11
三、稅務事項處理意見12
（一）被征收方（農村集體經濟組織和村民）12
（二）受讓方14
第三類：企業(yè)自行改造模式16
一、情況描述16
二、典型案例16
三、稅務事項處理意見16
（一）不動產權屬人16
（二）工程施工方19
第四類：村企合作改造模式19
模式一：土地整理后出讓19
一、情況描述19
二、典型案例20
三、稅務事項處理意見20
（一）集體土地使用方21
（二）農村集體經濟組織21
（三）合作方23
（四）土地受讓方23
模式二：土地整理后以復建地塊集中安置26
一、情況描述26
二、典型案例26
三、稅務事項處理意見27
（一）被征收方（農村集體經濟組織和村民）27
（二）土地受讓方（開發(fā)企業(yè)）28
（三）工程施工方32
根據(jù)我市現(xiàn)行“三舊”改造模式發(fā)展情況，國家稅務總局揭陽市稅務局、揭陽市財政局、揭陽市自然資源局組織編寫了《揭陽市“三舊”改造稅收指引》。本指引將我市“三舊”改造分為四種改造模式，第一類為政府收儲模式、第二類為農村集體自行改造模式、第三類為企業(yè)自行改造模式、第四類為村企合作改造模式,其中村企合作改造模式又分為土地整理后出讓、土地整理后以復建地塊集中安置兩種改造類型。
本指引主要覆蓋上述四種模式，基于每種模式的典型案例梳理相關稅務事項，用于指導我市“三舊”改造項目的涉稅管理。本指引未盡事宜按照現(xiàn)行有效的稅收法律、法規(guī)及相關規(guī)定執(zhí)行。今后國家和省有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。
第一類：政府收儲模式
一、情況描述
收儲模式是指政府征收（含征收農村集體土地及收回國有土地使用權等情況，下同）、收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設的情形。
二、典型案例
我市某舊廠房拆除重建改造項目，原廠房用地由政府收回后以公開出讓方式引入投資者Z房地產公司進行改造。具體為：
（一）政府依照國土空間規(guī)劃，按照法定程序，收回原廠房用地，并向原廠房權屬人（被征收方）支付補償（貨幣及房產置換等方式）。
（二）經政府委托的施工企業(yè)對該土地進行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通過公開方式出讓土地。
（三）Z房地產公司（受讓方）競得土地后，向政府支付土地出讓價款，并在土地使用權出讓合同中約定用建造的本項目房產安置回遷戶。
三、稅務事項處理意見
該典型案例稅務事項涉及三個納稅人，即被征收方、土地受讓方和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。
（一）被征收方（原權屬人）
被征收方的廠房用地被政府征收（收回），并取得相應補償（貨幣、實物等）。
1.增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第40號）第三條規(guī)定，
土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。
2.土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產的，免征其土地增值稅。
3.契稅
（1）根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。
（2）根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
4.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
5.個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
（二）受讓方
受讓方以出讓方式取得土地使用權，并用建造的本項目房地產安置回遷戶。
1.增值稅
（1）受讓方取得土地使用權
受讓方以出讓方式取得土地使用權，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務總局關于發(fā)布＜房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。
根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
（2）受讓方建造的本項目房地產安置回遷戶
安置房產的增值稅處理，按房產接收方式的不同，分以下三種情況處理：
直接移交方式。不動產登記部門直接將安置房產首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，受讓方屬于為政府無償提供建筑服務，應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。
無償移交方式。受讓方按照合同約定無償移交安置房產，屬于無償轉讓不動產，應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。如配套建設用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不屬于視同銷售。
政府回購方式。受讓方通過轉移登記將安置房產的權屬辦至政府指定回購單位名下，應按現(xiàn)行規(guī)定（銷售不動產）繳納增值稅。
2.土地增值稅
安置房產的土地增值稅處理，按房產接收方式的不同，分以下三種情況處理：
（1）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認為取得土地使用權的成本扣除。
（2）無償移交方式。根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條的規(guī)定，用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。
（3）政府回購方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價移交的，據(jù)此確定土地增值稅應稅收入。
3.契稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
根據(jù)《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
契稅計稅依據(jù)應包括為取得土地使用權而支付的土地出讓金、安置房費用、拆遷補償費等應支付的全部經濟利益。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，取得土地使用權所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。
安置房產的企業(yè)所得稅處理，按房產接收方式的不同，分以下三種情況處理：
（1）直接移交方式。按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，配套建設的相關支出應單獨核算，作為取得土地使用權的成本，計入開發(fā)產品計稅成本。
（2）無償移交方式。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，對無償移交行為視同銷售，計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
（3）政府回購方式。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定取得的相關收入應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
（三）工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。
1.增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按建筑服務繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。
第二類：農村集體自行改造模式
一、情況描述
在符合國土空間規(guī)劃的前提下，農村集體經濟組織將其所屬的國有建設用地，或將集體建設用地轉為國有建設用地后，通過招標方式引入土地前期整理合作方、或者自行組織完成改造范圍內改造意愿征詢、土地房產調查、搬遷補償、土地平整等土地前期整理事項，在達到土地出讓條件后由政府以協(xié)議出讓方式將土地使用權出讓給該農村集體經濟組織成立的全（獨）資公司。
二、典型案例
我市Z村集體自行改造項目，改造范圍包括一宗原建成酒店用于出租的集體土地（證載土地使用權人為Z村經濟聯(lián)合社，土地用途為酒店用地）及若干宗村民住宅地（土地證載土地使用權人為Z村村民，土地用途為住宅用地）。Z村經濟聯(lián)合社（或全資子公司）與涉及到的村民簽訂改造補償協(xié)議后，由經濟聯(lián)合社向自然資源部門申請將集體用地轉為國有建設用地。當?shù)刈匀毁Y源部門組織報批材料按程序上報，并獲批準轉為國有后，由當?shù)厥?、縣人民政府協(xié)議出讓給Z村經濟聯(lián)合社全資成立的A房地產開發(fā)有限公司，由其用于項目開發(fā)建設。
三、稅務事項處理意見
該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人，即被征收方和土地受讓方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和企業(yè)所得稅。
（一）被征收方（農村集體經濟組織和村民）
1.增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第40號）第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有建設用地并交由政府出讓，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
2.土地增值稅
農村集體經濟組織辦理征轉國有用地手續(xù)，未發(fā)生轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物行為，不屬于土地增值稅征收范圍。
3.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
4.個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
（二）受讓方
受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權。
1.增值稅
受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務總局關于發(fā)布＜房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。
納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
2.土地增值稅
根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規(guī)程》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第二十九條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向村集體或村民直接拆遷補償款，確認為房地產項目的土地征用及拆遷補償費扣除。根據(jù)《國家稅務總局<關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2019]91號）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補償費必須是實際發(fā)生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。
3.契稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，取得土地使用權所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。
第三類：企業(yè)自行改造模式
一、情況描述
在符合國土空間規(guī)劃的前提下，由企業(yè)自行選擇土地前期整理合作方，或由企業(yè)自行對土地進行平整并達到土地出讓條件后，由政府直接以協(xié)議方式出讓給該企業(yè)?；蛘?，在不實施拆除重建的情況下，由企業(yè)按照經批準的規(guī)劃用途自行實施“微改造”。
二、典型案例
我市N企業(yè)的舊廠房改造項目，由其自行出資，按照原址升級、功能改變的模式實施改造。由N企業(yè)通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛?，并通過協(xié)議方式取得土地使用權后自行拆除重建。
三、稅務事項處理意見
該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人，分別是不動產權屬人和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、房產稅、契稅和企業(yè)所得稅。
（一）不動產權屬人
不動產權屬人通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛?，并通過協(xié)議方式取得土地使用權自行進行改造開發(fā)。
1.增值稅
不動產權屬人通過協(xié)議方式取得土地使用權，向政府部門支付土地價款，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務總局關于發(fā)布＜房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。
2.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《廣東省財政廳 廣東省地方稅務局關于調整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準的通知》（粵財規(guī)〔2017〕4號）及《揭陽市城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額表》的規(guī)定，工業(yè)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準為非工業(yè)用地稅額標準的50%。不動產權屬人通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛?，城?zhèn)土地使用稅應由工業(yè)用地稅額標準改變?yōu)榉枪I(yè)用地稅額標準。
3.房產稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）的規(guī)定，自行改造企業(yè)補繳的地價款應計入房產原值征收房產稅。
根據(jù)《廣東省稅務局關于印發(fā)房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（（87）粵稅三字第6號）的規(guī)定，自行改造企業(yè)擴建、改建裝修后的房產在下一個納稅期按擴建、改建、裝修后的房產原值計稅。
4.土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定，企業(yè)自行拆除舊廠房支付的土地平整費用憑合法有效憑證扣除。
5.契稅
根據(jù)《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函〔2008〕662號）的規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。
6.企業(yè)所得稅
企業(yè)改造完成作固定資產自用的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，符合固定資產改良支出條件且原固定資產已提足折舊的，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷；未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產計稅成本，并在該固定資產投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產的改擴建支出，并入該固定資產計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。
改變土地用途所補繳的土地出讓金及發(fā)生的相關支出，按無形資產攤銷處理。
（二）工程施工方
工程施工方提供建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)。
1.增值稅
工程施工方提供建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)，應按建筑服務繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。
第四類：村企合作改造模式
模式一：土地整理后出讓
一、情況描述
在符合國土空間規(guī)劃的前提下，農村集體經濟組織將其所屬的國有建設用地，或將集體建設用地轉為國有建設用地后，通過招標方式引入土地前期整理合作方，由合作方先行墊資完成改造范圍內改造意愿征詢、土地房產調查、搬遷補償、土地平整等土地前期整理事項，在達到土地出讓條件后交由政府以招標、拍賣或掛牌或協(xié)議方式出讓土地，農村集體經濟組織取得出讓分成或返還物業(yè)，合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益。
二、典型案例
我市R村經濟聯(lián)合社與A企業(yè)（合作方）簽訂土地整理協(xié)議，由合作方開展項目征地拆遷等前期工作，包括以貨幣支付改造范圍內集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費用及其地上建筑物補償?shù)牟疬w補償費用、搬遷費用，聘請工程施工方開展場地圍蔽、拆除建筑物、平整土地工作等。
（一）完成地上房屋拆遷和土地平整后，該村經濟聯(lián)合社向市自然資源部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續(xù)。獲批轉為國有土地后，R村經濟聯(lián)合社委托市自然資源局進行公開交易，引入H開發(fā)企業(yè)（土地受讓方）作為改造主體進行改造。
（二）H開發(fā)企業(yè)（土地受讓方）向政府支付地價款，并與R村經濟聯(lián)合社簽訂合作開發(fā)協(xié)議。農村集體經濟組織按照合作開發(fā)協(xié)議取得部分改造物業(yè)，合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益（包括拆遷費用與合理利潤）。
（三）H開發(fā)企業(yè)（土地受讓方）按國土空間規(guī)劃實施改造后，按照合作開發(fā)協(xié)議的約定，將約定物業(yè)無償移交R村經濟聯(lián)合社。
三、稅務事項處理意見
該典型案例稅務事項涉及四個納稅人，分別是集體土地使用方、農村集體經濟組織、合作方和土地受讓方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅。
（一）集體土地使用方
1.增值稅
集體土地使用方因農村集體經濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經濟利益，未發(fā)生增值稅應稅行為，無需繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
（二）農村集體經濟組織
農村集體經濟組織向自然資源主管部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續(xù)，按合作開發(fā)協(xié)議的約定無償從H開發(fā)企業(yè)（土地受讓方）處取得部分建成物業(yè)。
1.增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第40號）第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有建設用地并交由政府出讓，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
2.契稅
根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。
3.企業(yè)所得稅
無償取得建成物業(yè)，應按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
（三）合作方
合作方向集體土地使用方支付土地前期整理費用，聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，并取得相應收益。
1.增值稅
土地前期整理合作方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按建筑服務繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，合作方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等工程取得的各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。
（四）土地受讓方
1.增值稅
受讓方取得土地使用權并向政府部門支付土地價款，按《國家稅務總局關于發(fā)布＜房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。
納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。受讓方將約定物業(yè)無償移交農村集體經濟組織，屬于無償轉讓不動產，應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。
2.土地增值稅
土地受讓方無償移交約定物業(yè)，根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。
根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規(guī)程》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第二十九條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向村集體經濟組織直接支付貨幣補償，確認為房地產項目的土地征用及拆遷補償費扣除。根據(jù)《國家稅務總局<關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2019]91號）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補償費必須是實際發(fā)生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。
3.契稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
根據(jù)《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
4.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2019〕31號）的規(guī)定，取得土地使用權所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，對無償移交行為視同銷售，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
模式二：土地整理后以復建地塊集中安置
一、情況描述
村集體經濟組織將集體土地申請轉為國有土地，分為融資地塊與復建地塊，并與開發(fā)企業(yè)合作實施改造。
二、典型案例
（一）X村集體經濟組織成員表決同意項目實施方案后，按程序報送有權機關審批后，該農村集體經濟組織通過公開交易方式選擇開發(fā)企業(yè)參與改造。
（二）在完成房屋拆遷補償安置后，農村集體經濟組織向當?shù)刈匀毁Y源部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續(xù)，當?shù)刈匀毁Y源部門組織報批材料按程序上報，經批準轉為國有后，復建地塊采取劃撥方式供應給X村集體經濟組織，融資地塊由政府協(xié)議出讓給開發(fā)企業(yè)。
（三）開發(fā)企業(yè)按要求繳納土地出讓金后對融資地塊實施改造，并承擔復建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。復建地塊土地使用權與地上物業(yè)權屬始終在X村集體經濟組織名下，未發(fā)生權屬轉移。
（四）X村集體經濟組織是復建地塊業(yè)主單位，復建地塊的土地征用及拆遷補償費，復建物業(yè)的設計、建造、安裝、裝修裝飾和竣工驗收工作由開發(fā)企業(yè)委托施工企業(yè)負責，相關費用支出也由開發(fā)企業(yè)實際負擔。設計、施工企業(yè)向開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。
三、稅務事項處理意見
該典型案例稅務事項涉及三個納稅人，分別是被征收方、土地受讓方（開發(fā)企業(yè)）和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和個人所得稅。
（一）被征收方（農村集體經濟組織和村民）
1.增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款和《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第40號）第三條規(guī)定，
土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。
2.契稅
村民受讓房屋，根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。
3.企業(yè)所得稅
（1）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。
（2）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
4.個人所得稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
（二）土地受讓方（開發(fā)企業(yè)）
情形一：開發(fā)企業(yè)取得融資地塊土地使用權，并以建造復建地塊房產為代價補償農村集體經濟組織或村民
1.增值稅
開發(fā)企業(yè)取得融資地塊土地使用權并向政府部門支付土地價款，按《國家稅務總局關于發(fā)布＜房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。
納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
開發(fā)企業(yè)承擔復建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等事項，且復建地塊土地使用權與地上物業(yè)權屬始終在農村集體經濟組織名下，屬于無償提供建筑服務，應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。
2.契稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。契稅計稅依據(jù)為開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權而支付的土地出讓金、安置房費用、拆遷補償費等應支付的全部經濟利益。
3.城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
4.土地增值稅
根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規(guī)程》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第二十九條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)承擔，復建地塊的土地征用及拆遷補償費，復建物業(yè)的設計、建造、安裝、裝修裝飾和竣工驗收工作及河涌整治、打通消防通道等實際發(fā)生并取得合法有效憑證的成本，確認為房地產項目的土地征用及拆遷補償費扣除。
根據(jù)《國家稅務總局<關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2019]91號）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補償費必須是實際發(fā)生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。
5.企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2019〕31號）的規(guī)定，取得土地使用權所發(fā)生的支出（包括復建地塊相關支出）作為土地開發(fā)成本進行稅務處理。
情形二：開發(fā)企業(yè)支付貨幣性質的拆遷補償費用于建設復建物業(yè)
開發(fā)企業(yè)向G村集體經濟組織直接支付貨幣補償，由村集體經濟組織作為復建物業(yè)建設單位，自行委托施工企業(yè)進行設計、施工和竣工驗收工作，相關費用支出由村集體經濟組織實際負擔。
1.增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
開發(fā)企業(yè)向G村集體經濟組織直接支付貨幣補償可作為拆遷補償費用在計算銷售額時扣除。
2.契稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。開發(fā)企業(yè)向村集體經濟組織直接支付貨幣補償應計入契稅計稅依據(jù)。
3.土地增值稅
根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規(guī)程》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第二十九條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向村集體經濟組織直接支付貨幣補償，確認為房地產項目的土地征用及拆遷補償費扣除。根據(jù)《國家稅務總局<關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2019〕91號）第二十一條第二款和第二十二條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)支付的土地征用和拆遷補償費必須是實際發(fā)生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。
（三）工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。
1.增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按建筑服務繳納增值稅。
2.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。
情形三：村集體經濟組織將復建物業(yè)分配給村民（被拆遷人）
農村集體經濟組織向村民轉讓不動產，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅應視同銷售，三舊改造方案中約定按照合理價格（不低于成本價）移交視為有合理理由。村民受讓房屋，根據(jù)《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定處理。
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