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根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）和《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（2017年第5號，國家稅務總局山東省稅務局公告2018年第2號修改）等相關規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將土地增值稅預征率和核定征收率有關問題公告如下：

一、土地增值稅預征率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預征率如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務機關登記備案。

二、土地增值稅預征計算方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算土地增值稅預征稅額：

土地增值稅預征稅額＝（預收款－應預繳增值稅稅額）×預征率。

三、土地增值稅核定征收率

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率如下：

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設施，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上采用查賬征收方式。對特殊情況，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管稅務機關可根據(jù)其契稅繳納資料以及參照同時期、同地段土地歷史成交價格或當年政府發(fā)布的國有土地基準地價確定土地價格，測算核定征收率。

本公告自2020年11月1日起執(zhí)行。

特此公告。

國家稅務總局濟南市稅務局

2020年12月18日

《國家稅務總局濟南市稅務局關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告》解讀

 
一、土地增值稅預征
（一）土地增值稅預征率
為保持政策的連續(xù)性和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，我局確定繼續(xù)延續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率。具體如下：普通住房為2%；非普通住房為3%；其他房地產(chǎn)分為兩類，地下室和車位（庫）等附屬設施預征率為2%，工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)預征率為3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等）暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務機關辦理登記備案。
（二）土地增值稅預征計算方法
根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）和《山東省地方稅務局關于修訂<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（2017年第5號，國家稅務總局山東省稅務局公告2018年第2號修改）規(guī)定，對營改增后土地增值稅預征稅額計算方法進行了明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預征稅額計算公式為：
土地增值稅預征稅額＝（預收款－應預繳增值稅稅款）×預征率。
應預繳增值稅稅款＝（預收款÷（1＋增值稅稅率或征收率））×3%。
二、土地增值稅核定征收
（一）土地增值稅核定征收條件
根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：
１.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
　　２.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
　　３.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
　?。?符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
５.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
（二）土地增值稅核定征收率
為保持政策的連續(xù)性，我局確定繼續(xù)延續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率。具體如下：
1.銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率如下：
（１）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；
（２）普通住房，核定征收率不低于5%；
（３）非普通住房，核定征收率不低于6%；
（４）別墅，核定征收率不低于7%；
（５）工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；
（６）地下室、車位（庫）等附屬設施，核定征收率不低于5%。
２.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上采用查賬征收方式。對特殊情況，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管稅務機關可根據(jù)其契稅繳納資料以及參照同時期、同地段土地歷史成交價格或當年政府發(fā)布的國有土地基準地價確定土地價格，測算核定征收率。