| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《所得稅、增值稅申報表與填報說明對照匯編（2025年版） 萬偉華◎編輯 解讀申報表背后的“稅收邏輯”》 |
?
住房的稅收知識來啦！
滿滿的干貨！
小本本快快記起來~
增值稅=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%
城市維護(hù)建設(shè)稅=增值稅×7%/5%/1%×50%
教育費(fèi)附加=增值稅×3%×50%
地方教育費(fèi)附加=增值稅×2%×50%
土地增值稅：
土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
土地增值稅=征收機(jī)關(guān)核定價格×核定征收率
個人所得稅：
贈與行為個人所得稅=（贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值/征收機(jī)關(guān)核定價格-贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)）×20%
買賣行為個人所得稅=（收入-財產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%
個人所得稅=合同成交價格/征收機(jī)關(guān)核定價格×核定征收率
契稅=（合同成交價格/征收機(jī)關(guān)核定價格-應(yīng)交增值稅）×稅率
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=合同成交價格/征收機(jī)關(guān)核定價格×0.05%×50%
例：小明的媽媽名下有一套普通住宅，過世后，小明法定繼承了該套住宅，已知該套住宅為100平方米，征收機(jī)關(guān)核定的最低計稅價格為90萬元，那么小明需要繳納多少稅費(fèi)呢？
小明是法定繼承人，免征增值稅及其附加稅，不征契稅、土地增值稅和個人所得稅。小明需繳納印花稅。
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=900000×0.05%×50%=225元
免 稅 規(guī) 定
房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)，免征增值稅。
繼承方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字〔1995〕第6號）
不 征 稅 規(guī) 定
房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。
計 稅 依 據(jù)：
房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。計征契稅的成交價格不含增值稅。
不 征 稅 規(guī) 定：
對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。
1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號）
2.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號 ）
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
房屋繼承應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移繳納印花稅，稅率為萬分之五。
計 稅 依 據(jù)：
由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定。
《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號 ）
繼承人轉(zhuǎn)讓受繼承房屋時，以其轉(zhuǎn)讓繼承房屋的收入減除原被繼承人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及繼承和轉(zhuǎn)讓過程中繼承人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為繼承人的應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納個人所得稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）
老張將一套普通住宅按100萬元贈與孫子小張，已知該套住宅為110平方米，贈與合同價格不低于征收機(jī)關(guān)核定的最低計稅價格，假設(shè)在過戶過程中未發(fā)生除過戶稅費(fèi)外的其他費(fèi)用，那么老張和小張需要繳納多少稅費(fèi)呢？
捐贈人老張和受贈人小張為直系親屬關(guān)系，不征個人所得稅，暫免征土地增值稅，免征增值稅及其附加稅。小張需要繳納契稅和印花稅，老張需繳納印花稅。
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=1000000×0.05%×50%=250元
印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=1000000×0.05%×50%=250元
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。
將購買不足2年的住房無償轉(zhuǎn)讓的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
增值稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%（市區(qū)），5%（縣鎮(zhèn)），1%（鄉(xiāng)），教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%。
計 稅 依 據(jù)：
取得的全部價款和價外費(fèi)用。無價格的由征收機(jī)關(guān)按順序核定。
免 稅 規(guī) 定：
1、個人將購買2年以上（含2年）的住房無償轉(zhuǎn)讓的，免征增值稅。
2、無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，免征增值稅。
優(yōu) 惠 政 策：
增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
1.《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）
免 稅 規(guī) 定：
單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)
1.《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）
2.《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。
計 稅 依 據(jù)：
房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
不 征 稅 規(guī) 定：
以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
1.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）
2.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。
計 稅 依 據(jù)：
房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。計征契稅的成交價格不含增值稅。
1.《安徽省財政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅適用稅率的通知》（財稅法〔2019〕120號）
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）
印 花 稅
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
房屋贈與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移繳納印花稅，稅率為萬分之五。
同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。
計 稅 依 據(jù)：
征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定。
優(yōu) 惠 政 策：
增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
1.《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號 ）
2.《安徽省財政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財稅法〔2019〕119號）
1、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
2、在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）
小王將一套位于合肥市“滿五唯一”的普通住宅按80萬元賣給小李，已知該套住宅為100平方米，買賣合同價格不低于征收機(jī)關(guān)核定的最低計稅價格，假設(shè)小李家庭名下無其他房產(chǎn)，且在過戶過程中未發(fā)生除過戶稅費(fèi)外的其他費(fèi)用，小王和小李需要繳納多少稅費(fèi)呢？
因?yàn)榉孔訚M五唯一，免征小王的個人所得稅。購買已滿2年，免征增值稅及其附加稅。個人銷售住房暫免征土地增值稅和印花稅。因?yàn)樽》康拿娣e大于90平米，小李作為契稅的繳納者，名下沒有住房，該套房屬于首套住房，適用1.5%的稅率。
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；
增值稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%（市區(qū)），5%（縣鎮(zhèn)），1%（鄉(xiāng)），教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%。
計 稅 依 據(jù)：
取得的全部價款和價外費(fèi)用。
免 稅 規(guī) 定：
個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
優(yōu) 惠 政 策：
增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
1.《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）
2.《安徽省財政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財稅法〔2019〕119號）
免 稅 規(guī) 定：
《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
以其轉(zhuǎn)讓房屋的收入減除取得該房屋的原值以及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計征個人所得稅。
納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
計 稅 依 據(jù)：
實(shí)際成交價格。如納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定應(yīng)納稅所得額。
免 稅 規(guī) 定：
對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
1.《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部 關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）
應(yīng) 稅 規(guī) 定：
自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。
減 稅 規(guī) 定：
（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
計 稅 依 據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號 ）
免 稅 規(guī) 定：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
1、對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
2、納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。
1.《財政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴的會計、稅務(wù)或其他專業(yè)意見。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不對任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問題，請聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請附上文章鏈接），我們會盡快刪除。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號